探讨第19号提案对财产税的影响

第13号提案

1978年，加州选民通过了第13号提案，该提案规定加州的不动产税应根据其「调整后基准年价值」（即「核定价值」[2]）而非其公平市价征收。
不动产的核定价值通常是该不动产的购买价格加上任何改建或增建的成本，再每年增加不超过2%，除非该不动产发生所有权的变更。

一般而言，加州的不动产平均每年的升值率超过2%。因此，一项不动产持有的时间越长，其核定价值与市场公平市价之间的差距就越大，进而导致该不动产所缴纳的财产税，与一位新购买相同市值不动产的屋主相比，有显著的差异。

简而言之，许多加州不动产拥有者目前是依据明显低于市值的核定价值来缴纳房产税。

第58号提案

1986年，加州选民通过了第58号提案（一般称为「父母与子女间的排除条款」），该提案规定在下列情况下，不动产可在父母与子女之间转让，而不需重新评估其财产税：

• 所转让的不动产为父母的主要住所，不论其价值为何；以及
• 高达100万美元核定价值的「其他不动产」（例如第二住所、度假地产、商业不动产等）。

第19号提案

第19号提案大幅限制了加州不动产所有人希望将其主要住所或其他不动产转让给子女时所适用的「父母与子女间的排除条款」。第19号提案从两个方面修改了现行法律：

父母与子女间的主要住所转让可能会被重新评估。
根据第19号提案，父母可将其主要住所转让给子女而不被重新评估的权利不再无条件适用，除非满足以下两个条件：

1. 子女必须在转让后一年内将该住所作为其主要住所使用。
   若子女未迁入该住所，该不动产将依当前市值重新全面评估，其财产税将相应增加。若计划让所有子女继承该住所，则所有子女必须在转让前至少一年内共同居住于该主要住所。
2. 即便子女将该住所作为其主要住所使用，若该住所的市值超出其核定价值加上100万美元，仍会发生部分重新评估。
   在这种情况下，子女将以以下方式获得新的核定价值：
   核定价值 = 市场价值 − 100万美元 − 现有核定价值

若该不动产的市场价值不超过父母原核定价值加上100万美元，则不会因重新评估而导致财产税增加。

非主要住所将被重新评估。
第19号提案同时取消了父母与子女间转让非主要住所（例如：第二住所、度假屋、商业不动产等）时的100万美元地产税重新评估排除额。
也就是说，第19号提案实质上将父母与子女间的排除条款限制于「主要住所的转让」，而且还需符合特定条件。

为了说明第19号提案对父母与子女排除条款所做的修改，请参考以下范例：

假设母亲希望将两处房产转让给她的子女：一处为她的主要住所，另一处为度假屋，其估值如下：

现行法（第19号提案前）：
根据现行法规，若母亲将其主要住所赠与给子女，该住所的核定价值将维持在$2,000,000，子女将继续依照母亲的地产税额（$22,000/年）缴纳。
此外，母亲还可以将度假屋赠与给子女，而该房产的核定价值也会维持在$300,000，年税额保持在$5,500。

在第19号提案生效后
根据上述相同情况，假设子女将父母的住所作为自己的主要住所使用，则只有该房产增值的前1百万美元可以免于重新评估。这会导致新地产税账单为 $33,000。此外，由于第19号提案取消了非主要住所转让的免税排除，度假屋会按其市价$1,000,000重新评估，导致新的地产税账单为 $11,000。

因此，自2021年2月16日后，子女在继承这两处房产后的年度地产税总增加为 $16,500，这比第19号提案实施前的「父母子女排除」税额高出许多。

这显示在第19号提案实施后，家庭若未妥善规划房产转移，将面临显著的税赋负担增加。

第19号提案与您的遗产规划

第19号提案对父母与子女间排除条款的变更，可能会影响许多现有的遗产规划安排。例如，考虑「合格个人住宅信托」（Qualified Personal Residence Trust, QPRT）的情况。在QPRT安排中，设立人（通常是父母）会将自己的住所转入信托，同时于固定年期内继续居住于该住所。设立人会持续以主要住所的方式使用该房产，直到固定年期结束。年期届满后，该住所将转给其他人（通常是其子女）。

大多数建立QPRT的父母，会希望在固定年期届满后继续居住于住所中。如果想要继续居住，他们必须向QPRT或子女（视最终拥有者为谁）支付租金。

在现行法律下，当子女成为QPRT中住宅的所有人时，这项转移通常可适用父母与子女间的排除条款，避免产生重新评估。但根据第19号提案，子女必须将该住所作为其主要住所使用，否则将会触发重新评估。而该房屋不得租回给父母使用。若在固定年期届满时，有多位子女共同拥有该房产，为符合排除条件，他们全部都需搬进该住宅并共组家庭。

此外，若QPRT的固定年期在2021年2月16日或之后结束，信托中的房产可能会根据当前市价进行全面重新评估。因此，建议与具有经验的遗产规划律师合作，尽快检视并调整您的遗产规划，以避免不必要的税务后果。

规划机会：还来得及！

对于那些考虑将加州不动产转移给子女、并希望受益于现行法规的人而言，务必在第19号提案于2021年2月16日生效之前完成相关转移。在此生效日之前进行资产规划，对许多家庭而言是极具价值的策略。以下是应考虑在第19号提案实施前进行规划的人：

• 拥有高度增值的不动产者，例如住宅出租房产或商业不动产；
• 有意将主要住宅或其他不动产（如渡假屋或第二住宅）留给子女的个人；
• 父母与子女目前共同居住，且在父母过世后子女有意继续住在该住宅中，或是子女计划在父母过世后搬入父母的主要住所，则应审慎评估第19号提案的限制对潜在地价税重估及每年财产税增加的影响。

如何绕过第19号提案的影响？

有一些方法可以避免第19号提案带来的严重后果。以下是几个示例性建议：

直接赠与不动产

在2021年2月16日之前，直接赠与不动产可以保留所转移不动产的评估价值，从而避免财产税重新评估。然而，这个选择有几个缺点：

• 放弃所有权：直接赠与不动产意味着放弃所有权，并使该不动产容易受到债权人追索。
• 无法享有基础调整：受赠人将根据赠与者的收入税基或成本基础（转移基础）来继承该不动产。这意味着自原始购买以来该不动产的增值将在出售时需缴纳资本利得税。此外，该不动产将无法像继承的方式那样享有基础调整至其市场价值，因此，受赠人在转移后出售该不动产时，可能会面临大量的资本利得税。

通过信托转移不动产

虽然可撤销信托无法防止根据第19号提案的财产重新评估，但精心设计的非授权不可撤销信托可以有效避免重新评估。然而，为了实现此目的，必须请教有经验的遗产规划律师，尤其是那些擅长设计不可撤销信托的律师。

结论

如果没有适当的规划，第19号提案可能会对父母与子女之间的不动产转让产生严重的财务影响。需要考虑的问题很多，并且距离第19号提案的生效日期（2021年2月16日）时间有限。如果您需要减轻第19号提案影响的策略，请尽快与我们联系。

[1] 第19号提案的财产税重新评估豁免同样适用于祖父母与符合资格的孙子女之间的转让（当孙子女的父母已故）以及从子女到父母的“上游”转让。本文专注于父母与子女之间的转让。

[2] 虽然第19号提案使用“应税价值”一词来指代评估价值，但在本文中，“评估价值”一词将指应税价值。

[3] 之后的一个提案将此福利扩展到符合资格的孙子女。

[4] 新所有者必须在转让后一年内申请住宅所有者免税（或退伍军人住宅所有者免税）。

[5] $100万的限制将于2023年2月16日后每两年根据前一年加州房价指数进行调整。

[6] 注意，在第19号提案下，如果父母转让的房地产为家庭农场，且农场继续用作农场，子女将会接受父母的家庭农场评估价值。家庭农场定义为用于牧草、放牧或农业的土地。

[7] 假设使用1.1%的增长计算基于评估价值的财产税。

[8] 假设使用1.1%的增长计算基于评估价值的财产税。

[9] 请注意，尽管第19号提案将于2021年2月16日生效，但2月15日为总统日，为法定假日，县纪录处将关闭。因此，建议在2月11日之前记录任何契约。

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