探討第19號提案對財產稅的影響

第13號提案

1978年，加州選民通過了第13號提案，該提案規定加州的不動產稅應根據其「調整後基準年價值」（即「核定價值」[2]）而非其公平市價徵收。
不動產的核定價值通常是該不動產的購買價格加上任何改建或增建的成本，再每年增加不超過2%，除非該不動產發生所有權的變更。

一般而言，加州的不動產平均每年的升值率超過2%。因此，一項不動產持有的時間越長，其核定價值與市場公平市價之間的差距就越大，進而導致該不動產所繳納的財產稅，與一位新購買相同市值不動產的屋主相比，有顯著的差異。

簡而言之，許多加州不動產擁有者目前是依據明顯低於市值的核定價值來繳納房產稅。

第58號提案

1986年，加州選民通過了第58號提案（一般稱為「父母與子女間的排除條款」），該提案規定在下列情況下，不動產可在父母與子女之間轉讓，而不需重新評估其財產稅：

• 所轉讓的不動產為父母的主要住所，不論其價值為何；以及
• 高達100萬美元核定價值的「其他不動產」（例如第二住所、度假地產、商業不動產等）。

第19號提案

第19號提案大幅限制了加州不動產所有人希望將其主要住所或其他不動產轉讓給子女時所適用的「父母與子女間的排除條款」。第19號提案從兩個方面修改了現行法律：

父母與子女間的主要住所轉讓可能會被重新評估。
根據第19號提案，父母可將其主要住所轉讓給子女而不被重新評估的權利不再無條件適用，除非滿足以下兩個條件：

1. 子女必須在轉讓後一年內將該住所作為其主要住所使用。
   若子女未遷入該住所，該不動產將依當前市值重新全面評估，其財產稅將相應增加。若計劃讓所有子女繼承該住所，則所有子女必須在轉讓前至少一年內共同居住於該主要住所。
2. 即便子女將該住所作為其主要住所使用，若該住所的市值超出其核定價值加上100萬美元，仍會發生部分重新評估。
   在這種情況下，子女將以以下方式獲得新的核定價值：
   核定價值 = 市場價值 − 100萬美元 − 現有核定價值

若該不動產的市場價值不超過父母原核定價值加上100萬美元，則不會因重新評估而導致財產稅增加。

非主要住所將被重新評估。
第19號提案同時取消了父母與子女間轉讓非主要住所（例如：第二住所、度假屋、商業不動產等）時的100萬美元地產稅重新評估排除額。
也就是說，第19號提案實質上將父母與子女間的排除條款限制於「主要住所的轉讓」，而且還需符合特定條件。

為了說明第19號提案對父母與子女排除條款所做的修改，請參考以下範例：

假設母親希望將兩處房產轉讓給她的子女：一處為她的主要住所，另一處為度假屋，其估值如下：

現行法（第19號提案前）：
根據現行法規，若母親將其主要住所贈與給子女，該住所的核定價值將維持在$2,000,000，子女將繼續依照母親的地產稅額（$22,000/年）繳納。
此外，母親還可以將度假屋贈與給子女，而該房產的核定價值也會維持在$300,000，年稅額保持在$5,500。

在第19號提案生效後
根據上述相同情況，假設子女將父母的住所作為自己的主要住所使用，則只有該房產增值的前1百萬美元可以免於重新評估。這會導致新地產稅帳單為 $33,000。此外，由於第19號提案取消了非主要住所轉讓的免稅排除，度假屋會按其市價$1,000,000重新評估，導致新的地產稅帳單為 $11,000。

因此，自2021年2月16日後，子女在繼承這兩處房產後的年度地產稅總增加為 $16,500，這比第19號提案實施前的「父母子女排除」稅額高出許多。

這顯示在第19號提案實施後，家庭若未妥善規劃房產轉移，將面臨顯著的稅賦負擔增加。

第19號提案與您的遺產規劃

第19號提案對父母與子女間排除條款的變更，可能會影響許多現有的遺產規劃安排。例如，考慮「合格個人住宅信託」（Qualified Personal Residence Trust, QPRT）的情況。在QPRT安排中，設立人（通常是父母）會將自己的住所轉入信託，同時於固定年期內繼續居住於該住所。設立人會持續以主要住所的方式使用該房產，直到固定年期結束。年期屆滿後，該住所將轉給其他人（通常是其子女）。

大多數建立QPRT的父母，會希望在固定年期屆滿後繼續居住於住所中。如果想要繼續居住，他們必須向QPRT或子女（視最終擁有者為誰）支付租金。

在現行法律下，當子女成為QPRT中住宅的所有人時，這項轉移通常可適用父母與子女間的排除條款，避免產生重新評估。但根據第19號提案，子女必須將該住所作為其主要住所使用，否則將會觸發重新評估。而該房屋不得租回給父母使用。若在固定年期屆滿時，有多位子女共同擁有該房產，為符合排除條件，他們全部都需搬進該住宅並共組家庭。

此外，若QPRT的固定年期在2021年2月16日或之後結束，信託中的房產可能會根據當前市價進行全面重新評估。因此，建議與具有經驗的遺產規劃律師合作，儘快檢視並調整您的遺產規劃，以避免不必要的稅務後果。

規劃機會：還來得及！

對於那些考慮將加州不動產轉移給子女、並希望受益於現行法規的人而言，必在第19號提案於2021年2月16日生效之前完成相關轉移。在此生效日之前進行資產規劃，對許多家庭而言是極具價值的策略。以下是應考慮在第19號提案實施前進行規劃的人：

• 擁有高度增值的不動產者，例如住宅出租房產或商業不動產；
• 有意將主要住宅或其他不動產（如渡假屋或第二住宅）留給子女的個人；
• 父母與子女目前共同居住，且在父母過世後子女有意繼續住在該住宅中，或是子女計劃在父母過世後搬入父母的主要住所，則應審慎評估第19號提案的限制對潛在地價稅重估及每年財產稅增加的影響。

如何繞過第19號提案的影響？

有一些方法可以避免第19號提案帶來的嚴重後果。以下是幾個示例性建議：

直接贈與不動產

在2021年2月16日之前，直接贈與不動產可以保留所轉移不動產的評估價值，從而避免財產稅重新評估。然而，這個選擇有幾個缺點：

• 放棄所有權：直接贈與不動產意味著放棄所有權，並使該不動產容易受到債權人追索。
• 無法享有基礎調整：受贈人將根據贈與者的收入稅基或成本基礎（轉移基礎）來繼承該不動產。這意味著自原始購買以來該不動產的增值將在出售時需繳納資本利得稅。此外，該不動產將無法像繼承的方式那樣享有基礎調整至其市場價值，因此，受贈人在轉移後出售該不動產時，可能會面臨大量的資本利得稅。

通過信託轉移不動產

雖然可撤銷信託無法防止根據第19號提案的財產重新評估，但精心設計的非授權不可撤銷信託可以有效避免重新評估。然而，為了實現此目的，必須請教有經驗的遺產規劃律師，尤其是那些擅長設計不可撤銷信託的律師。

結論

如果沒有適當的規劃，第19號提案可能會對父母與子女之間的不動產轉讓產生嚴重的財務影響。需要考慮的問題很多，並且距離第19號提案的生效日期（2021年2月16日）時間有限。如果您需要減輕第19號提案影響的策略，請儘快與我們聯繫。

[1] 第19號提案的財產稅重新評估豁免同樣適用於祖父母與符合資格的孫子女之間的轉讓（當孫子女的父母已故）以及從子女到父母的“上游”轉讓。本文專注於父母與子女之間的轉讓。

[2] 雖然第19號提案使用“應稅價值”一詞來指代評估價值，但在本文中，“評估價值”一詞將指應稅價值。

[3] 之後的一個提案將此福利擴展到符合資格的孫子女。

[4] 新所有者必須在轉讓後一年內申請住宅所有者免稅（或退伍軍人住宅所有者免稅）。

[5] $100萬的限制將於2023年2月16日後每兩年根據前一年加州房價指數進行調整。

[6] 注意，在第19號提案下，如果父母轉讓的房地產為家庭農場，且農場繼續用作農場，子女將會接受父母的家庭農場評估價值。家庭農場定義為用於牧草、放牧或農業的土地。

[7] 假設使用1.1%的增長計算基於評估價值的財產稅。

[8] 假設使用1.1%的增長計算基於評估價值的財產稅。

[9] 請注意，儘管第19號提案將於2021年2月16日生效，但2月15日為總統日，為法定假日，縣紀錄處將關閉。因此，建議在2月11日之前記錄任何契約。

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