这是我们经常被客户问到的一个问题：当他们出售其投资不动产时，是否有办法实现以下目标：（1）进行1031交换，但金额低于法律要求，因为他们希望减少他们的投资组合中的不动产持有；（2）提取一些现金；（3）并推迟现金提取的税款。答案是肯定的，只要您在出售之前正确结构您的资产。
举例来说，假设A客户希望出售价值1000万美元的不动产（RE），该不动产完全由他的LLC拥有。该不动产有400万美元的抵押贷款，且A希望至少提取200万美元以用于其他非不动产的投资。
银行家的解决方案
最常见的解决方案是我所称的“银行家的解决方案”。这个解决方案相对简单：（1）通过1031交换出售不动产；（2）在购得1000万美元的替换不动产后，再对该不动产进行再融资并取得200万美元的额外贷款。这个解决方案实现了客户的大部分目标：允许客户提取200万美元现金并实现税款延迟。然而，客户仍然拥有1000万美元的房产，但现在必须偿还总共600万美元的债务（400万美元来自1031交换，200万美元来自再融资）。
税务律师的解决方案
另一种策略是我所称的“税务律师的解决方案”。这个解决方案虽然稍微复杂，但可以实现客户的目标。首先，为了最大化选择，A需要将其不动产的所有权分为两个实体，作为共同租赁（Tenancy in Common）。例如，客户找到一个价值600万美元的替换不动产，并且不希望再购买其他不动产。在出售不动产之前，A将不动产的所有权分割为60%由LLC拥有，40%由A以共同租赁的方式拥有。这样的分割允许LLC仍然进行1031交换，同时允许A进行货币化分期销售（MIS）。需要注意的是，债务将根据不动产所有者的比例分配（LLC将分配240万美元的债务，A将分配160万美元的债务）。
1031交换
LLC将进行正常的1031交换，购得价值600万美元的交换不动产，并根据1031规定承担240万美元的债务。这样解决了客户进行较小规模1031交换的目标。
货币化分期销售（MIS）
MIS是一种特殊的交易方式，其中A将其在不动产中的40%股权出售给第三方买方（TPP），并获得一张为期30年的、只付利息的本票，直到TPP支付本票的本金后才会开始征税。销售后，A将获得一笔等于本票95%的无担保贷款。TPP支付的利息将用来支付贷款人的利息（设计上是抵消的）。30年后，TPP支付A本票的95%价值，A将用这笔钱来偿还贷款。当A收到本金时，将需向国税局缴纳税款。
通过进行MIS交易，A将获得380万美元的总贷款，其中140万美元将用来偿还A在不动产上的部分债务。偿还债务后，A将拥有240万美元的贷款收益，可以用于其他投资。这样解决了客户现金化至少200万美元并推迟现金部分征税的目标。
总结
虽然银行家的解决方案提供了通过1031交换推迟征税的方式，但它并未解决客户的所有目标。客户仍然拥有价值1,000万美元的新不动产，但需要自掏腰包服务600万美元的债务。
然而，通过使用税务律师的解决方案，客户实现了所有目标：（1）购买较小的1031交换不动产，从而减少了其不动产投资组合；（2）只需要服务240万美元的债务，因为其余债务由TPP的利息支付；（3）客户拥有240万美元现金，可以用于其他投资。需要注意的是，客户仍然需要在30年后支付380万美元销售的税款，但他们有30年的时间来重新投资240万美元的现金，如果正确投资，应该会获得显著的回报。
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