這是我們經常被客戶問到的一個問題：當他們出售其投資不動產時，是否有辦法實現以下目標：（1）進行1031交換，但金額低於法律要求，因為他們希望減少他們的投資組合中的不動產持有；（2）提取一些現金；（3）並推遲現金提取的稅款。答案是肯定的，只要您在出售之前正確結構您的資產。
舉例來說，假設A客戶希望出售價值1000萬美元的不動產（RE），該不動產完全由他的LLC擁有。該不動產有400萬美元的抵押貸款，且A希望至少提取200萬美元以用於其他非不動產的投資。
銀行家的解決方案
最常見的解決方案是我所稱的“銀行家的解決方案”。這個解決方案相對簡單：（1）通過1031交換出售不動產；（2）在購得1000萬美元的替換不動產後，再對該不動產進行再融資並取得200萬美元的額外貸款。這個解決方案實現了客戶的大部分目標：允許客戶提取200萬美元現金並實現稅款延遲。然而，客戶仍然擁有1000萬美元的房產，但現在必須償還總共600萬美元的債務（400萬美元來自1031交換，200萬美元來自再融資）。
稅務律師的解決方案
另一種策略是我所稱的“稅務律師的解決方案”。這個解決方案雖然稍微複雜，但可以實現客戶的目標。首先，為了最大化選擇，A需要將其不動產的所有權分為兩個實體，作為共同租賃（Tenancy in Common）。例如，客戶找到一個價值600萬美元的替換不動產，並且不希望再購買其他不動產。在出售不動產之前，A將不動產的所有權分割為60%由LLC擁有，40%由A以共同租賃的方式擁有。這樣的分割允許LLC仍然進行1031交換，同時允許A進行貨幣化分期銷售（MIS）。需要注意的是，債務將根據不動產所有者的比例分配（LLC將分配240萬美元的債務，A將分配160萬美元的債務）。
1031交換
LLC將進行正常的1031交換，購得價值600萬美元的交換不動產，並根據1031規定承擔240萬美元的債務。這樣解決了客戶進行較小規模1031交換的目標。
貨幣化分期銷售（MIS）
MIS是一種特殊的交易方式，其中A將其在不動產中的40%股權出售給第三方買方（TPP），並獲得一張為期30年的、只付利息的本票，直到TPP支付本票的本金後才會開始徵稅。銷售後，A將獲得一筆等於本票95%的無擔保貸款。TPP支付的利息將用來支付貸款人的利息（設計上是抵消的）。30年後，TPP支付A本票的95%價值，A將用這筆錢來償還貸款。當A收到本金時，將需向國稅局繳納稅款。
通過進行MIS交易，A將獲得380萬美元的總貸款，其中140萬美元將用來償還A在不動產上的部分債務。償還債務後，A將擁有240萬美元的貸款收益，可以用於其他投資。這樣解決了客戶現金化至少200萬美元並推遲現金部分徵稅的目標。
總結
雖然銀行家的解決方案提供了通過1031交換推遲徵稅的方式，但它並未解決客戶的所有目標。客戶仍然擁有價值1,000萬美元的新不動產，但需要自掏腰包服務600萬美元的債務。
然而，通過使用稅務律師的解決方案，客戶實現了所有目標：（1）購買較小的1031交換不動產，從而減少了其不動產投資組合；（2）只需要服務240萬美元的債務，因為其餘債務由TPP的利息支付；（3）客戶擁有240萬美元現金，可以用於其他投資。需要注意的是，客戶仍然需要在30年後支付380萬美元銷售的稅款，但他們有30年的時間來重新投資240萬美元的現金，如果正確投資，應該會獲得顯著的回報。
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